La dette : mécanique et arbitrages
La dette n'est ni bonne ni mauvaise : c'est un taux, face à d'autres taux. Ce module vous apprend à la calculer, à la comparer, et à décider s'il faut la rembourser ou s'en servir comme levier.
4.1 Les taux à connaître
- Taux nominal : le taux inscrit au contrat.
- TAEG (taux annuel effectif global) : il intègre les intérêts, les frais de dossier, l'assurance emprunteur (si elle est obligatoire), la garantie et les frais de courtage. C'est le seul taux comparable d'une offre à l'autre.
- Taux d'usure : le plafond légal du TAEG, publié chaque trimestre par la Banque de France pour chaque catégorie de prêt. Une offre au-dessus est illégale.
- TAEA (taux annuel effectif de l'assurance) : le coût de l'assurance, isolé. Il permet de comparer les assurances externes (délégations).
4.2 La mensualité et l'amortissement
i = 0,034 / 12 = 0,0028333 ; n = 240. M = 250 000 × [0,0028333 / (1 − 1,0028333−240)] = 1 437,09 €/mois (hors assurance).
Coût total des intérêts : (1 437,09 × 240) − 250 000 = 94 901 €, soit 38,0 % du capital.
| Mensualité | Intérêts | Capital amorti | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| n° 1 | 708,33 € | 728,75 € | 249 271,25 € |
| n° 60 (5 ans) | 575,94 € | 861,15 € | 202 412 € |
| n° 120 (10 ans) | 416,61 € | 1 020,48 € | 146 018 € |
| n° 240 (fin) | 4,06 € | 1 433,03 € | 0 € |
En début de prêt, ~49 % de la mensualité part en intérêts ; à la fin, ~0,3 %. C'est pourquoi un remboursement anticipé est d'autant plus rentable qu'il intervient tôt, et presque inutile en fin de prêt.
4.3 L'assurance emprunteur : le poste le plus négligé
Elle représente souvent 20 à 35 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez la résilier et en changer à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes (grille CCSF).
- Contrat groupe de la banque : 0,34 % du capital initial → 850 €/an → 17 000 € sur 20 ans
- Délégation externe : 0,09 % dégressif, calculé sur le capital restant dû → ≈ 4 900 € sur 20 ans
- Économie : ~12 100 € pour environ 3 heures de démarches, une seule fois.
Points de vigilance :
- Les quotités : 100/100 pour un couple, soit 200 % de couverture, coûte plus cher mais protège davantage qu'un 50/50.
- La base de calcul : capital initial ou capital restant dû.
- Les garanties ITT, IPT et IPP.
- Surtout, les exclusions : les affections dorsales et psychiques sont souvent exclues, ou couvertes seulement contre supplément (rachat d'exclusion).
4.4 Rembourser par anticipation ou investir ?
Comparez les deux options à taux net équivalent.
Rembourser un crédit à 3,40 % procure un rendement de 3,40 %, certain, net d'impôt et sans risque. Pour faire mieux, un placement fiscalisé au PFU de 31,4 % doit rapporter 3,40 / (1 − 0,314) = 4,96 % brut. Dans un PEA de plus de 5 ans (18,6 % de PS), il doit rapporter 3,40 / (1 − 0,186) = 4,18 % brut.
| Taux du crédit | Rendement brut requis en CTO (PFU 31,4 %) | En PEA > 5 ans (PS 18,6 %) |
|---|---|---|
| 1,20 % (prêt ancien) | 1,75 % | 1,47 % |
| 2,00 % | 2,92 % | 2,46 % |
| 3,40 % | 4,96 % | 4,18 % |
| 4,50 % | 6,56 % | 5,53 % |
| 6,00 % (conso) | 8,75 % | 7,37 % |
| 18,00 % (revolving) | 26,24 % | 22,11 % |
- Crédit conso ou revolving à plus de 5 % : remboursez, toujours, en priorité absolue. Aucun actif ne bat un rendement certain de 6 à 20 %.
- Crédit immobilier à moins de 2 % (souscrit en 2020–2021) : ne remboursez pas. Gardez l'effet de levier et investissez la différence.
- Entre 3 et 4,5 % : c'est un choix personnel. Mathématiquement, l'investissement en actions à long terme l'emporte ; psychologiquement, tout dépend de votre tolérance au risque. Un remboursement anticipé n'est jamais une erreur grave. Conserver un revolving, si.
IRA (indemnité de remboursement anticipé). Elle est plafonnée par la loi au plus faible de ces deux montants : 3 % du capital restant dû, ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt. Elle est souvent négociable, voire supprimée à la signature : demandez-le systématiquement.
Rembourser ou investir ? →4.5 Effet de levier : la formule
Bien immobilier de 200 000 €, rentabilité économique de 5 %, apport de 40 000 €, dette de 160 000 € à 3,4 %.
RFP = 5 % + (5 % − 3,4 %) × (160 000 / 40 000) = 5 % + 1,6 % × 4 = 11,4 %
Si la rentabilité économique tombe à 2,5 % (vacance, travaux, baisse de loyer) :
RFP = 2,5 % + (2,5 − 3,4) × 4 = 2,5 − 3,6 = −1,1 %
Un écart de 2,5 points sur la rentabilité économique produit un écart de 12,5 points sur vos fonds propres. C'est exactement ainsi que des investisseurs immobiliers font faillite quand le marché se retourne.
✓ Contrôle M4
Prêt de 180 000 € sur 22 ans à 3,15 %. Quelle est la mensualité hors assurance ? Le coût total des intérêts ?
Corrigé
i = 0,0315 / 12 = 0,002625 ; n = 264
M = 180 000 × 0,002625 / (1 − 1,002625−264) = 946,00 €
Coût des intérêts = 946,00 × 264 − 180 000 = 69 744 €.
Corrigé recalculé (le support d'origine indiquait 963,10 € et 74 258 €).
Vous avez un crédit conso à 5,9 %, 8 000 € disponibles et un PEA de 6 ans. À partir de quel rendement brut le PEA fait-il mieux que le remboursement ?
Corrigé
Seuil = 5,9 % / (1 − 0,186) = 7,25 % brut
Un ETF World avec 7 % de rendement espéré ne fait donc pas mieux, en espérance nette et sans risque, que le remboursement du crédit conso. Remboursez.
Levier : bien à 300 000 €, apport de 60 000 €, dette à 3,6 %, rentabilité économique de 4,2 %. Quelle est la rentabilité des fonds propres ? Que devient-elle si la rentabilité économique passe à 3,0 % ?
Corrigé
RFP = 4,2 % + (4,2 − 3,6) × (240 000 / 60 000) = 4,2 + 0,6 × 4 = 6,6 %
À 3,0 % : 3,0 + (3,0 − 3,6) × 4 = 3,0 − 2,4 = +0,6 %
Une baisse de 1,2 point de rentabilité économique détruit 6 points de rentabilité des fonds propres.