Les autres actifs

9.1 L'immobilier « papier »

SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Vous détenez des parts d'une société qui possède des immeubles : bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel.

• Rendement affiché : le TD (taux de distribution) = dividende brut / prix de la part. Autour de 4,5 à 6,5 % en 2025–2026 pour les SCPI récentes.
• Ce que le TD cache : les frais de souscription (8 à 12 %, amortis sur 8 à 10 ans), l'écart entre prix de souscription et prix de retrait, la fiscalité (revenus fonciers au barème + 17,2 % de PS, soit jusqu'à 62,2 % de prélèvement pour une TMI de 45 %), et une liquidité qui dépend de l'existence d'acheteurs.
• Le choc de 2023–2024 : plusieurs SCPI de bureaux ont baissé le prix de leurs parts de 10 à 20 %, parfois davantage, avec des files d'attente pour les retraits. La faible volatilité affichée des SCPI vient de leur méthode d'évaluation. Elle ne signifie pas une absence de risque.

SIIC / REITs. Des sociétés immobilières cotées. Elles sont liquides, valorisées en continu et accessibles en compte-titres (les SIIC françaises ne sont pas éligibles au PEA). Elles montrent la vraie volatilité de l'immobilier : c'est un avantage, car vous voyez le risque, pas un défaut.

9.2 L'or

L'or ne produit aucun flux : pas de coupon, pas de dividende, pas de loyer. Sa valeur ne se calcule donc pas avec les méthodes d'actualisation classiques. Sur 1900–2024, son rendement réel est de l'ordre de +0,7 %/an, avec une volatilité de 15 à 20 %.

Ce qu'il fait bien : protéger contre les crises de confiance dans la monnaie et les poussées d'inflation brutales et inattendues. Il est aussi en partie décorrélé des actions en période de stress. Ce qu'il fait mal : tout le reste. Entre janvier 1980 et 2007, l'or a perdu environ 65 % de son pouvoir d'achat.

• Poids raisonnable : 0 à 10 % du portefeuille.
• Supports : un ETC adossé à de l'or physique (frais de 0,12 à 0,25 %) en compte-titres, ou de l'or physique (avec frais de garde et prime).
• Fiscalité française de l'or physique : au choix, une taxe forfaitaire de 11,5 % sur le prix de vente, ou, sur justificatif d'achat, le régime des plus-values à 36,2 %, avec un abattement de 5 %/an au-delà de la 2^e année (exonération totale au bout de 22 ans).

9.3 Les crypto-actifs

Ni monnaie (trop volatils pour servir d'unité de compte), ni action (aucun flux), ni matière première (aucun usage industriel). Ce sont des actifs de réseau, dont la valeur dépend entièrement de l'adoption et de la demande spéculative.

Les faits, sans jugement de valeur :

• Volatilité annualisée de 60 à 100 % ; des chutes de −75 à −85 % se sont produites quatre fois en douze ans.
• Forte corrélation avec les actions technologiques depuis 2020 : la thèse de « l'or numérique décorrélé » n'est pas vérifiée par les données récentes.
• Fiscalité en France : les plus-values de cession réalisées par un particulier sont taxées au PFU de 31,4 % (art. 150 VH bis CGI), avec option pour le barème depuis 2023. L'impôt est dû lors d'une vente contre des euros (ou une autre monnaie officielle) ou de l'achat d'un bien. Les échanges crypto contre crypto ne sont pas imposables, mais doivent être tracés. Les comptes détenus à l'étranger doivent être déclarés (formulaire 3916-bis), sous peine d'une amende de 750 € par compte non déclaré.

9.4 Private equity et non coté

Les particuliers y accèdent par des FCPR ou FPCI logés en assurance-vie ou en PER, avec des tickets d'entrée abaissés depuis la loi Industrie verte (2024). Cette loi impose même une part minimale d'actifs non cotés dans certains profils de gestion pilotée.

1. Les frais sont élevés : 2 % de gestion + 20 % de la surperformance au niveau du fonds, plus les frais de l'enveloppe. Les 10 % bruts annoncés deviennent souvent 6 % nets.
2. La courbe en J : les premières années sont négatives (frais et investissements pas encore mûrs) ; la performance apparaît entre la 5^e et la 10^e année.
3. La volatilité affichée est fausse : les valorisations sont trimestrielles et lissées par des modèles internes. L'absence de cotation n'est pas l'absence de risque, c'est l'absence de mesure.