L'immobilier
L'immobilier n'est pas plus rentable que les actions par nature. Son vrai atout, c'est l'accès au crédit bancaire (l'effet de levier). Ce module démonte les rentabilités affichées, détaille les régimes fiscaux et compare honnêtement immobilier et bourse.
20.1 Acheter ou louer sa résidence principale
La question est mal posée quand on dit que « louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres ». La bonne question est un calcul : combien coûte réellement le fait d'être propriétaire ?
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts (année 1, prêt de 430 000 € à 3,4 %) | 14 400 € |
| Frais de notaire amortis sur 10 ans (7,5 % = 36 000 €) | 3 600 € |
| Taxe foncière | 1 400 € |
| Charges non récupérables + fonds travaux | 2 200 € |
| Entretien / provisions travaux (0,8 %) | 3 840 € |
| Assurance PNO / habitation | 350 € |
| Coût d'opportunité de l'apport (50 000 € à 5 %) | 2 500 € |
| Coût brut de possession | 28 290 € |
| Appréciation supposée du bien (+1,5 %/an) | −7 200 € |
| Coût net annuel | 21 090 €, soit 1 758 €/mois |
Si le même bien se loue 1 900 €/mois, l'achat est légèrement avantageux, à condition de rester assez longtemps pour amortir les frais de notaire (≈ 7 % du prix).
Une règle empirique confirmée par les données françaises : en dessous de 6 à 8 ans de détention, la location gagne presque toujours dans les villes où les prix sont élevés par rapport aux loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Annecy). Dans les villes moyennes où ce rapport est bas (Saint-Étienne, Limoges, Le Havre), le seuil descend à 3 ou 4 ans.
Le rapport prix/loyer (price-to-rent) est le meilleur indicateur unique :
| Ratio | Interprétation | Exemples de villes |
|---|---|---|
| < 15 | Acheter est nettement avantageux | Saint-Étienne, Mulhouse (10–13) |
| 15 – 20 | Zone d'équilibre, tout dépend de la durée | — |
| 20 – 25 | Louer est souvent préférable | Lille, Nantes, Toulouse (18–22) |
| > 25 | Louer, sauf forte conviction que les prix vont monter | Paris (28–32) |
20.2 Les rentabilités locatives : trois niveaux, un seul qui compte
Bien affiché 120 000 €, loué 800 €/mois. Rentabilité brute annoncée : 9 600 / 120 000 = 8,0 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix | 120 000 € |
| Frais de notaire (8 % dans l'ancien) | 9 600 € |
| Travaux de remise en état | 12 000 € |
| Mobilier (si meublé) | 4 000 € |
| Coût total d'entrée | 145 600 € |
| Loyers annuels | 9 600 € |
| − Charges de copropriété non récupérables | −700 € |
| − Taxe foncière | −950 € |
| − Assurance PNO + GLI (3 % des loyers) | −430 € |
| − Gestion locative (7 % TTC) | −672 € |
| − Provision vacance (1 mois tous les 2 ans = 4 %) | −384 € |
| − Provision travaux / entretien (5 % des loyers) | −480 € |
| Revenu net avant impôt | 5 984 € |
| Rentabilité nette | 5 984 / 145 600 = 4,11 % |
Après impôt, en location nue au régime réel avec une TMI de 30 % (30 % + 17,2 % = 47,2 % sur le résultat foncier, intérêts déduits) :
- Intérêts d'emprunt en année 1 (prêt de 116 000 € à 3,4 %) : ≈ 3 900 €
- Résultat foncier taxable : 5 984 − 3 900 = 2 084 € → impôt : 984 €
- Revenu net-net : 5 000 € → rentabilité nette-nette : 3,43 %
De 8 % annoncés à 3,4 % réels. Cet écart est la règle, pas l'exception. Jugez toujours un rendement en net-net, avec le coût d'entrée complet au dénominateur.
20.3 Les régimes fiscaux immobiliers
Location nue (revenus fonciers)
| Régime | Conditions | Mécanisme |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an | Abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déductible |
| Réel | Sur option (irrévocable pendant 3 ans), ou obligatoire au-delà de 15 000 € | Déduction des charges réelles : intérêts, travaux, taxe foncière, assurances, gestion, charges de copropriété |
Le déficit foncier : quand les charges (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Ce plafond était porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir des classes E, F ou G, jusqu'au 31/12/2025 : vérifiez s'il a été prolongé. Le surplus, et la part due aux intérêts, se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Loyers de 12 000 €, charges déductibles de 25 000 €, dont 4 000 € d'intérêts.
- Déficit total : 13 000 €. Part imputable sur le revenu global : min(10 700 ; 13 000 − 4 000) = 9 000 €
- Économie d'impôt immédiate : 9 000 × 41 % = 3 690 € (le déficit foncier échappe au plafond des niches fiscales)
- Reliquat de 4 000 € reportable sur les revenus fonciers futurs.
- Contrainte : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation, sinon l'avantage est repris.
Location meublée (BIC)
| Régime | Conditions | Mécanisme |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes ≤ 77 700 € | Abattement de 50 % |
| Micro-BIC meublé de tourisme non classé | Recettes ≤ 15 000 € | Abattement de 30 % (durci en 2024–2025) |
| Réel BIC | Sur option, ou au-delà des seuils | Déduction des charges et amortissement du bien |
L'amortissement est le mécanisme central du LMNP. On amortit le bâti (hors terrain, soit ~85 % du prix) sur 25 à 40 ans, composant par composant, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Résultat : le résultat fiscal est souvent nul pendant 10 à 20 ans, alors que le cash-flow est positif.
Bien de 200 000 € (dont 30 000 € de terrain), mobilier de 8 000 €, loyers de 12 000 €/an, charges de 3 200 €, intérêts de 4 500 €.
- Amortissement du bâti : 170 000 / 30 ans = 5 667 €/an
- Amortissement du mobilier : 8 000 / 7 ans = 1 143 €/an
- Résultat fiscal = 12 000 − 3 200 − 4 500 − 5 667 − 1 143 = −2 510 € → impôt nul
- Cash-flow réel = 12 000 − 3 200 − 4 500 = +4 300 €, encaissés sans impôt
L'amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée.
Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente (art. 24 de la LF 2025), ce qui augmente la plus-value taxable. Le LMNP reste très favorable pendant la détention, mais son avantage est désormais en partie un report d'impôt, et non plus une exonération définitive. Certaines résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à cette réintégration.
Plus-value immobilière (hors résidence principale)
- Taux : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux (l'immobilier a été exclu de la hausse de CSG 2026) = 36,2 %.
- Surtaxe sur les plus-values imposables de plus de 50 000 € : de 2 à 6 %.
- Exonérations principales : résidence principale (totale) ; première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de réinvestir le prix ; vente de moins de 15 000 € ; détention de plus de 30 ans.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0–5 ans | 0 % | 0 % |
| 6–21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % → exonération d'IR à 22 ans | 1,60 % |
| 23–30 ans | — | 9 %/an → exonération de PS à 30 ans |
20.4 Immobilier ou bourse : la comparaison honnête
| Immobilier locatif | Actions (ETF World en PEA) | |
|---|---|---|
| Rendement réel à long terme (hors levier) | 2–4 % | 5–7 % |
| Levier bancaire accessible | Oui, 4 à 5× | Quasiment non |
| Rendement des fonds propres avec levier | 8–14 % (si tout va bien) | 5–7 % |
| Frais d'entrée | 8–12 % | 0,1–0,3 % |
| Frais de sortie | 5–8 % (agence, diagnostics) | ~0 % |
| Liquidité | 2 à 9 mois | Immédiate |
| Divisibilité | Nulle | Totale (à l'euro près) |
| Temps de gestion | 10 à 40 h/an | ≈ 1 h/an |
| Diversification | Un bien, une rue, un locataire | 1 500 à 3 500 sociétés, 40 pays |
| Fiscalité | Jusqu'à 62,2 % sur les revenus fonciers | 18,6 % en PEA après 5 ans |
| Risque réglementaire | Élevé (encadrement des loyers, DPE, ZAN, fiscalité changeante) | Faible |
| Risque locataire | Impayés, dégradations, procédure de 12 à 24 mois | Aucun |
L'immobilier ne rapporte pas plus que les actions par nature. Il est supérieur sur un point : l'accès au crédit bancaire. Ce levier est le seul mécanisme qui permet à un salarié de détenir 300 000 € d'actifs avec 40 000 € d'épargne. C'est ce levier qu'on achète, pas un rendement locatif. Corollaire : un investissement locatif payé comptant perd l'essentiel de son intérêt. Il garde les inconvénients (illiquidité, gestion, concentration, fiscalité lourde) sans le levier.
20.5 Le DPE : le risque réglementaire à intégrer
Calendrier des interdictions de location :
| Classe DPE | Interdite à la location depuis / à partir du |
|---|---|
| G | 1er janvier 2025 (en vigueur) |
| F | 1er janvier 2028 |
| E | 1er janvier 2034 |
Si vous achetez aujourd'hui un bien classé E, budgétez les travaux de rénovation dès l'achat : sinon, il ne pourra plus être loué dans 8 ans. Avant d'acheter un bien E, F ou G, faites systématiquement chiffrer le passage en classe D, et négociez ce montant sur le prix.
✓ Contrôle M20
Bien à 165 000 €, frais de notaire de 8 %, travaux de 18 000 €, loyer de 780 €/mois, charges non récupérables de 850 €/an, taxe foncière de 1 100 €, gestion à 7 %, vacance provisionnée à 5 %. Quelle est la rentabilité brute ? La rentabilité nette ?
Corrigé
Brute = (780 × 12) / 165 000 = 5,67 %
Coût d'entrée = 165 000 + 13 200 + 18 000 = 196 200 €
Revenu net = 9 360 − 850 − 1 100 − 655 − 468 = 6 287 €
Nette = 3,20 %
Vous avez 12 000 € de loyers et 24 000 € de charges, dont 6 000 € d'intérêts. Quel déficit pouvez-vous imputer sur votre revenu global ? Quel est le reliquat ?
Corrigé
Déficit total : 24 000 − 12 000 = 12 000 €, dont 6 000 € viennent des intérêts.
Imputable sur le revenu global = min(10 700 ; 12 000 − 6 000) = 6 000 €
Reliquat de 6 000 €, reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le price-to-rent de votre ville est de 26 et vous prévoyez de rester 5 ans. Acheter ou louer ? Quel calcul complémentaire faites-vous avant de trancher ?
Corrigé
Un ratio de 26 avec un horizon de 5 ans → louer.
Calcul complémentaire : l'achat puis la revente coûtent au total environ 13 % du prix (frais de notaire ≈ 8 % + frais d'agence à la revente ≈ 5 %), soit 2,6 %/an sur 5 ans. Comparez ce chiffre à l'écart entre le loyer et le coût de possession.
LMNP au réel : bien de 240 000 € dont 40 000 € de terrain, mobilier de 10 000 €, loyers de 14 400 €, charges de 3 600 €, intérêts de 5 200 €. Quel est le résultat fiscal ? Le cash-flow ?
Corrigé
Bâti : 200 000 / 30 = 6 667 € · Mobilier : 10 000 / 7 = 1 429 €
Résultat = 14 400 − 3 600 − 5 200 − 6 667 − 1 429 = −2 496 € → impôt nul
Cash-flow = 14 400 − 3 600 − 5 200 = +5 600 €, encaissés sans impôt.